Nowe zasady opodatkowania zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych

Regulacje ustawy z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw(Dz.U. poz.2123 ), od 2021 roku wprowadzają wiele istotnych zmian w działalność wielu branż, w tym branży nieruchomości. Wobec tego, prezentujemy nowe zasady opodatkowania sprzedaży spółek nieruchomościowych.

 

Zmiany w krajowej klauzuli nieruchomościowej

Zgodnie z nowymi regulacjami, zmiany pojawiają się również w krajowej klauzuli nieruchomościowej. Obowiązkiem podatkowym mogą zostać objęte takie źródła dochodów, jak przeniesienie własności udziałów, praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa czy też praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, a także przeniesienia własności udziałów w spółce, praw i obowiązków w spółce, niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności wynikających z posiadania tych udziałów, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw, o ile przynajmniej 50% wartości rynkowej aktywów takiej spółki,  stanowią nieruchomości zlokalizowane na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości.

 

Definicja spółki nieruchomościowej i lokalna klauzula nieruchomościowa

Zmiany w ustawach dotyczących podatków wprowadzają nową, rozszerzoną definicję spółki nieruchomościowej. Od 2021 roku spółkę nieruchomościową należy rozumieć jako podmiot inny niż osoba fizyczna, którego obowiązkiem jest sporządzanie bilansu zgodnie z przepisami o rachunkowości. W bilansie tym, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, na pierwszy dzień roku podatkowego musi stanowić wartość rynkowa nieruchomości położonych na obszarze Polski lub – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność – praw do takich nieruchomości, natomiast minimum 50% wartości bilansowej aktywów na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy stanowić wartość bilansowa nieruchomości położonych na terenie Polski lub – w przypadku innych, niż określane powyżej podmiotów – praw do takich nieruchomości. Jednocześnie, aby móc zakwalifikować podmiot jako spółkę nieruchomościową, wartość bilansowa nieruchomości musi być wyższa niż 10 mln zł. Wspomniane podmioty muszą natomiast uzyskać minimum 60% przychodów podatkowych  z tytułu dzierżawy nieruchomości i umów o podobnym charakterze/z tytułu praw własności dotyczących nieruchomości/innych spółek nieruchomościowych.

 

Opublikowanie informacji o realizowanej strategii podatkowej

Zgodnie z przyjętymi regulacjami, które wchodzą w życie 1 stycznia 2021 roku najwięksi podatnicy, w tym spółki nieruchomościowe, które w roku podatkowym uzyskały przychody przekraczające 50 mln złotych, są zobowiązane do sporządzenia strategii podatkowej i opublikowania informacji na jej temat na stronie internetowej firmy.

 

Opublikowanie indywidualnych danych podatników

Spółki nieruchomościowe od 2021 roku zostają włączone do katalogu podmiotów, których indywidualne dane podatkowe każdego roku są podawane do wiadomości publicznej przez Ministra Finansów. Pośród nich znajdują się m.in. takie informacje, jak podstawa opodatkowania, osiągnięty dochód, koszty uzyskania przychodu, kwoty należnego podatku.

 

Zbycie udziałów w spółce nieruchomościowej i uzgodnienie podatku od zysków kapitałowych

Jeżeli przedmiotem transakcji zbycia są udziały, tj. akcje, które dają minimum  5% praw głosu/ prawa do udziału w zysku spółki, a co najmniej jedna ze stron transakcji zbycia udziałów nie jest rezydentem Polski, spółka nieruchomościowa ma obowiązek rozliczenia podatku od zysków kapitałowych transakcji.  Taki podatek wynosi 19% zysku, a termin zapłaty to 20. dzień kolejnego miesiąca. Prócz tego, w takiej sytuacji podatnik jest zobowiązany uiścić spółce nieruchomościowej opłatę w wysokości zaliczki na CIT wymaganej z tytułu transakcji.

 

Zawiadomienie o udziałowcach spółki nieruchomościowej

Zarówno spółka nieruchomościowa, jak i podatnicy posiadający w takiej spółce co najmniej 5% udziałów (lub praw o podobnym charakterze) mają obowiązek przekazania organom podatkowym informacji o podmiotach posiadających w tej spółce udziały.

 

Ustanowienie przedstawiciela podatkowego przez spółki nieruchomościowe spoza UE/EOG

Prócz wspomnianych powyżej zmian, nowelizacja nakłada również na spółki nieruchomościowe niebędące polskimi rezydentami obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego, nie licząc spółek podlegających nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w państwie członkowskim UE lub w innym państwie EOG.

 

Zmiany cen transferowych

Nowelizacja przewiduje także rozszerzenie zakresu transakcji, które podlegają weryfikacji pod kątem zgodności z zasadą ceny rynkowej, zwłaszcza w sytuacji, gdy siedziba rzeczywistego właściciela znajduje się w tzw. „raju podatkowym” oraz zwiększenie obowiązków dokumentacyjnych dla takich transakcji.

 

Zwolnienie z podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych na czas epidemii

Nowe zasady opodatkowania dają możliwość przedłużenia zwolnienia z podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych od 1 marca  do 31 grudnia 2020 r., a także od dnia 1 stycznia 2021 r. do końca miesiąca, w którym zostanie odwołany stan epidemii.

 

Autorem publikacji jest:
Anna Jankowska-Matyja – Senior Partner / Doradca Podatkowy