Służebność przesyłu – Odszkodowanie
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. otworzył właścicielom nieruchomości drogę do dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwa przesyłowe.
Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi lub inne urządzenia techniczne, a przedsiębiorstwo nie dysponuje umową, wpisem w księdze wieczystej ani decyzją administracyjną – masz prawo domagać wynagrodzenia lub odszkodowania za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości.
- Obsługa klientów w całej Polsce
- Darmowa analiza sprawy
Magdalena Muskietorz
Radca Prawny
Reprezentujemy właścicieli nieruchomości w sprawach służebności przesyłu.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego. Umożliwia ono przedsiębiorstwu przesyłowemu np. energetycznemu, gazowemu, wodociągowemu lub telekomunikacyjnemu korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do posadowienia, utrzymania i eksploatacji urządzeń przesyłowych. Może dotyczyć m.in.
- słupów energetycznych,
- kabli podziemnych,
- gazociągów,
- stacji transformatorowych
- czy linii wysokiego napięcia.
Ustanowienie służebności przesyłu następuje najczęściej za wynagrodzeniem. Może się to odbywać na podstawie umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem. Zaś w przypadku braku porozumienia – na mocy orzeczenia sądu. Prawo to może zostać również wpisane do księgi wieczystej, co formalnie wiąże również następców prawnych obu stron.
Brak ustanowionej służebności przesyłu nie pozbawia właściciela ochrony. W takim wypadku jej brak może stanowić podstawę do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Dotyczy to również żądania uregulowania stanu prawnego. Orzecznictwo sądowe, zwłaszcza po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2025 r., stoi coraz wyraźniej po stronie właścicieli, którzy przez lata nie otrzymywali żadnej rekompensaty za zajęcie gruntu.
Do kogo skierowana jest oferta dotycząca służebności przesyłu?
Nasza oferta skierowana jest do właścicieli i współwłaścicieli nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe – takie jak słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi, kable telekomunikacyjne, kanalizacja techniczna czy inne elementy infrastruktury technicznej.
Dlaczego warto uregulować służebność przesyłu?
Brak uregulowanej służebności oznacza, że przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez formalnej podstawy. To może ograniczać zabudowę, obniżać wartość gruntu i utrudniać sprzedaż lub kredytowanie działki.
Uregulowanie służebności pozwala właścicielowi uzyskać odpowiednie rekompensaty.
Jakie korzyści niesie współpraca z profesjonalną kancelarią
Współpraca z profesjonalną kancelarią to gwarancja rzetelnej analizy dokumentów, indywidualnej strategii procesowej oraz kompleksowego wsparcia na każdym etapie sporu z przedsiębiorstwem przesyłowym.
Nasza oferta z zakresu Służebności przesyłu
Pomagamy właścicielom nieruchomości skutecznie dochodzić swoich praw w związku z posadowieniem urządzeń przesyłowych. Dotyczy to takich urządzeń jak słupy energetyczne, linie napowietrzne, gazociągi, kable telekomunikacyjne czy inne elementy infrastruktury technicznej.
Zakres naszej pomocy obejmuje:
- analizę stanu prawnego nieruchomości i dokumentów (księgi wieczyste, decyzje administracyjne, umowy),
- weryfikację istnienia tytułu prawnego po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego,
- ocenę zasadności i wysokości roszczeń (w tym z pomocą rzeczoznawcy majątkowego),
- przygotowanie wezwań, negocjacji oraz pism formalnych,
- reprezentację w postępowaniach o:
- wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
- odszkodowanie z tytułu spadku wartości gruntu,
- roszczenia rzeczowe (np. żądanie usunięcia urządzeń),
- współpracę z rzeczoznawcami majątkowymi.
Działamy kompleksowo – od pierwszej konsultacji aż po prawomocne zakończenie sprawy. Każdą sprawę prowadzimy indywidualnie, z uwzględnieniem sytuacji prawnej, technicznej i negocjacyjnej konkretnej nieruchomości. Nasi klienci mogą liczyć na pełne wsparcie zarówno na etapie przedsądowym, jak i w toku postępowania cywilnego. Bez znaczenia przy tym pozostaje czy celem jest uzyskanie rekompensaty, zabezpieczenie roszczeń przed przedawnieniem, czy trwałe uregulowanie stanu prawnego działki.
Wynagrodzenie ustala się zwykle na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego – biorąc pod uwagę zajętą powierzchnię, przeznaczenie gruntu i porównywalne stawki czynszowe lub dzierżawne. W praktyce mowa o kwota od kilku do nawet kilkuset tysięcy złotych.
Przeczytaj więcej – Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się co do zasady z upływem 6 lat (dla osób fizycznych) lub 3 lat (jeśli właściciel jest przedsiębiorcą) – zgodnie z art. 118 k.c., w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji z 2018 r.
Nie zawsze. Jeśli zgoda była nieformalna (np. ustna) i nie ustanowiono służebności ani nie zawarto umowy, nowy właściciel nadal może żądać wynagrodzenia. Każdą sytuację warto przeanalizować indywidualnie.
Nie. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie posiada tytułu prawnego, ale urządzenia są niezbędne do działania sieci, może złożyć do sądu wniosek o ustanowienie służebności. Sąd rozstrzyga, uwzględniając interes właściciela i wysokość należnego wynagrodzenia..
Wynagrodzenie ustalane jest indywidualnie – najczęściej na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Uwzględnia się m.in. przeznaczenie gruntu, powierzchnię objętą ograniczeniem i stopień ingerencji w prawo własności.
Tak, ale tylko za okres sprzed ustanowienia służebności – np. za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości. Po ustanowieniu służebności nie można już dochodzić zapłaty za kolejne lata, ponieważ przedsiębiorstwo będzie korzystało z gruntu na podstawie tytułu prawnego.
Nie zawsze. Samo istnienie słupa nie wystarczy – trzeba wykazać, że jego obecność realnie wpływa na wartość działki, np. przez ograniczenie zabudowy, podziału działki, dostępu czy atrakcyjności inwestycyjnej.
Najczęściej konieczna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, który porówna wartość działki „z urządzeniami” i „bez urządzeń” – oraz wykaże, że spadek wartości ma charakter trwały i wynika z ingerencji.
Nie. Skala spadku wartości zależy od wielu czynników – rodzaju infrastruktury, przeznaczenia działki, możliwości zabudowy i lokalnych warunków rynkowych. Dlatego konieczna jest indywidualna ocena rzeczoznawcy.
Jak działamy?
KROK 1
Skontaktuj się z nami
Skorzystaj z prostego formularza na naszej stronie, wyślij maila lub skontaktuj się telefonicznie.
KROK 2
Analiza stanu faktycznego
Nasi prawnicy skrupulatnie przeanalizują Twoją sprawę i wskażą czego możesz żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego.
KROK 3
Etap przedsądowy
W Twoim imieniu załatwiamy niezbędne dokumenty i dochodzimy dobrowolnej zapłaty na etapie przedsądowym.
KROK 4
Postępowanie sądowe
Reprezentujemy Cię w toku postępowania sądowego aż do jego prawomocnego zakończenia i uzyskania zapłaty.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, możesz sprzedać działkę, nawet jeśli toczy się postępowanie dotyczące służebności przesyłu. Warto jednak poinformować kupującego o sprawie – a jeśli chcesz zachować prawo do roszczeń, zadbaj o odpowiednie zapisy w umowie sprzedaży (np. o zastrzeżeniu wynagrodzenia jako należnego Tobie za okres sprzed sprzedaży).
Nie. Służebność przesyłu może obejmować większy obszar – tzw. pas eksploatacyjny – w którym obowiązują ograniczenia (np. zakaz zabudowy, obowiązek umożliwienia dostępu technicznego). Zakres ten powinien być precyzyjnie określony w umowie lub we wniosku sądowym.
Tak, i zdecydowanie warto to zrobić. Można negocjować zarówno wysokość wynagrodzenia, jak i sposób korzystania z gruntu (np. ograniczenie zakresu służebności, wykluczenie możliwości lokalizacji dodatkowych urządzeń w przyszłości, czy doprecyzowanie obowiązku przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po pracach).
Tak, ale tylko za okres przed datą zasiedzenia. Jeśli sąd uzna, że służebność została zasiedziana np. w 2015 r., nadal możesz dochodzić wynagrodzenia za wcześniejszy okres – o ile nie nastąpiło przedawnienie roszczeń za ten czas.
Nie. Taki wpis trwale ogranicza Twoje prawo własności – również wobec przyszłych nabywców działki. Wpis powinien być poprzedzony analizą prawną, określeniem dokładnego zakresu służebności i ustaleniem należnego wynagrodzenia. Zgoda „dla świętego spokoju” może oznaczać rezygnację z istotnych roszczeń finansowych.
Tak. Niezależnie od tego, czy urządzenia są widoczne (np. słup energetyczny), czy niewidoczne (np. kabel energetyczny, gazociąg), ich obecność na działce może ograniczać korzystanie z nieruchomości i stanowić podstawę do roszczeń. Przesył podziemny również wymaga służebności przesyłu.
Tak. Służebność przesyłu może być ustanowiona na konkretnie oznaczonej części nieruchomości – np. na pasie gruntu o określonej szerokości. Warto zadbać o precyzyjne określenie przebiegu służebności (najlepiej na mapie), aby uniknąć niejasności co do zakresu ograniczeń.
Możesz, ale przedsiębiorstwo przesyłowe ma prawo wystąpić do sądu o przymusowe ustanowienie służebności – jeśli wykaże, że urządzenia są niezbędne do zapewnienia ciągłości dostaw (np. prądu, gazu, sygnału). W takiej sytuacji sąd co do zasady orzeka o ustanowieniu służebności, ale jednocześnie przyznaje właścicielowi odpowiednie wynagrodzenie. Warto więc nie blokować sprawy całkowicie, tylko zadbać o korzystne warunki i wysokość zapłaty.
Dlaczego Kancelaria STERRN
Nasi prawnicy posiadają wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw dotyczących urządzeń przesyłowych posadowionych na prywatnych nieruchomościach. Świadczymy kompleksową pomoc prawną, która obejmuje analizę stanu prawnego działki, ocenę możliwości dochodzenia wynagrodzenia lub odszkodowania oraz podjęcie działań mających na celu uregulowanie służebności przesyłu. Oferujemy kompleksowe doradztwo i reprezentację zarówno na etapie przedsądowym, jak i w postępowaniu cywilnym.
Doskonała znajomość orzecznictwa, praktyki rzeczoznawczej oraz strategii procesowej w sprawach przesyłowych pozwala nam skutecznie chronić interesy właścicieli nieruchomości – niezależnie od tego, czy celem jest uzyskanie rekompensaty, usunięcie urządzeń, czy formalne zabezpieczenie sytuacji prawnej działki.
Skontaktuj się z nami!
